Первичный рынок вырывается вперед

Тренды рынка недвижимости

 Марина Москалева

 Осень – это время оживления деловой активности во всех сферах. В том числе и на рынке недвижимости. Что изменилось на этом рынке? Мы спросили об этом профессионалов.

 Осенний рост продаж в этом году происходит довольно мягко. Впрочем, некоторые риэлторы считают, что нынешний рынок жилья можно назвать рынком продавца, поскольку ощущается некоторый дефицит жилья. Если пару лет назад практически по любому запросу можно было предложить потенциальному покупателю 5-6 вариантов жилья, то теперь 2-3.

Это сказывается и на росте цен. Хотя рост как таковой риэлторы оценивают по-разному. Так по, по данным Российской гильдии риэлторов, в первом полугодии этот рост в Ивановской области был самым большим в ЦФО и составлял ежемесячно до 3%. По оценке президента гильдии риэлторов Ивановской области директора АН «Дельта Риэлти» Анатолия Омехина, в среднем рост цен составляет 1% в месяц, то есть укладывается в рамки инфляции.

Отсутствие взрывного роста интереса к покупке недвижимости этой осенью Анатолий Омехин связывает, прежде всего, с отсутствием вливаний со стороны властей, а также крупных застройщиков (проекты по расселению всегда способствуют росту продаж).

«Также эксперты сейчас связывают состояние рынка недвижимости с макроэкономической ситуацией в стране, – отмечает Анатолий Омехин. – В октябре в Москве прошла конференция «Рынок недвижимости: ситуации, тенденции, прогноз», которую провела Московская Ассоциация Риэлторов (МАР). Там этот подход озвучивался почти в каждом докладе. Что утешает, докладчики озвучили также данные о том, что макроэкономические  показатели в стране растут: возобновился рост инвестиций (2,5% в год), выросло строительство (6,1), реальные доходы населения (4,2%). Таким образом, и на рынке недвижимости в масштабах страны ожидается рост».

 Первичный рынок

Очень заметны перемены на первичном рынке жилья. Это связано с тем, что люди стали больше доверять застройщикам. В Иванове работают несколько солидных строительных фирм, которые обеспечивают приемлемое качество, строят востребованное социальное жилье, а главное, соблюдают сроки ввода жилья в эксплуатацию (это считается основной проблемой первичного рынка, ведь покупателям важно рассчитывать свое время). В случае с проверенными компаниями задержки минимальны и составляют 2-2,5 месяца. Это относительно приемлемые сроки. Когда ввод жилья в эксплуатацию задерживается на полгода-год – это уже гораздо более серьезная ситуация. На сегодняшний день, по оценкам риэлторов, каждая третья сделка в Иванове заключается с использованием кредитных средств, а платить проценты по кредиту и жить на съемной квартире – удовольствие дорогое. Потери покупателя составляют порядка 200 тысяч рублей в год.

В то же время многие покупатели воспринимают первичный рынок жилья как возможности инвестирования свободных средств: цена «квадратного метра» в новостройке с начала строительства и до его завершения возрастает на 30-40%.

Но, разумеется, при таком инвестировании риэлторы советуют очень внимательно все просчитывать, особенно если используются кредитные средства.

«Строить типовое жилье наши застройщики научились, – отмечает Анатолий Омехин. – Другое дело, что пора бы уже появиться тем операторам, которые смогли бы украсить город, возвести что-то необычное. Таких предложений сейчас мало».

Что касается продаж, крупные застройщики реализуют квартиры самостоятельно, не прибегая к помощи риэлторов. Так что агентства недвижимости оказывают лишь услуги по юридическому сопровождению сделок (по запросу покупателя). 

«Интерес к контактам с риэлторами возникает у тех, кто реализует какой-то необычный проект, – рассказывает Анатолий Омехин. – Например, сейчас «Дельта Риэлти» занимается продвижением очень необычного дома на улице Жарова. Он будет сочетать в себе торговые и офисные площади, а также жилые этажи. Но я уверен, что это формат найдет своих покупателей. Например, все «видовые» квартиры мы уже продали. Все-таки в Иваново жизнь сверху – это совершенно другой стиль, другие виды. Но потребность в наших услугах появилась именно из-за того, что проект выглядит необычно».

 Вторичный рынок

Несмотря на ощутимый рост первичного рынка, вторичный все же уверенно лидирует. Основная причина в том, что на первичном рынке невозможно сразу же въехать в купленное жилье. Приобретя его по выгодным ценам на ранних этапах строительства, вы еще довольно долго будете выплачивать проценты по кредиту, не имея возможности переехать.

К тому же первичный рынок не везде может полностью удовлетворить спрос покупателей. Не хватает нового жилья на Рабочем поселке (там строительства ведется мало), в местечке Авдотьино (даже несмотря на активное строительство). Большим спросом пользуется южная часть города, и даже возведение микрорайона «Московский» проблему не решило. И, разумеется, всегда не хватает жилья в центре, где цена на новые квартиры запредельна.

Поэтому вторичный рынок практически непотопляем. В этом сегменте традиционно самый высокий спрос на небольшие бюджетные квартиры – однокомнатные и двухкомнатные «хрущевки» и «брежневки». Практика показала, что эти квартиры покупатели используют как некий мобильный фонд. Как правило, такая квартира становится первым приобретенным жильем. Впоследствии она продается, причем средний срок владения «первой квартирой» – два-три года. После этого нормально развивающаяся семья меняет жилье на лучшее.

Соответственно, одно из основных требований к такому жилью – высокая ликвидность. Наиболее ликвидны квартиры на средних этажах, не угловые, особенно расположенные в диапазоне от железнодорожного до автовокзала.

Квартиры большей площади находятся во владении гораздо дольше. Соответственно, этот фонд и продается, и покупается реже. Но тенденция такова, что семьи 30-35 лет интересуются квартирами большой площади, чтобы купить жилье и уже не менять его после рождения детей.

 Загородное жилье

Что касается загородного жилья, риэлторы отмечают рост интереса к земельным участкам с коммуникациями.

«Сейчас все больше желающих выстроить дом за городом, – говорит Анатолий Омехин. -  Люди оценили этот стиль жизни. Это вопрос не только качества жизни, но и экономики: содержание собственного дома намного дешевле квартплаты за хорошую квартиру. В основном, люди хотят именно строиться, а не купить готовое жилье (поскольку построить дом все-таки выгоднее). Предложений по земельным участкам, по строительству загородного жилья под ключ сейчас немало. В этом смысле девелопмент успешно развивается. Но вот поселков нового формата с развитой инфраструктурой, о необходимости строительства которых говорится уже несколько лет,  под Ивановом до сих пор не появилось. И еще одна серьезная проблема, которая мешает загородному строительству – трафик, пробки на выездах из города. Властям пора уже об этом задуматься, начать работу по расширению улиц».